KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

1. ORTAK YERLER VE DİĞER TANIMLAR

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe ‘ana gayrimenkul’; yalnız esas yapı kısmına ‘ana yapı’; ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümü olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine ‘bağımsız bölüm’; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere ‘eklenti’; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına ‘kat mülkiyeti’ ve bu hakka sahip olanlara ‘kat maliki’ denilmektedir. (634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/1-a)

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.3) Bu hükmün anlamı; bağımsız bölüm kime aitse, arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı o kişiye aittir. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payını da kayıtlar. Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı, bağımsız bölümden ayrı devredilemez.

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine, ‘ortak yerler’ denilmektedir.(634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/1-b)

Arsanın, Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına, ‘arsa payı’ denilmektedir.(634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/1-d)

1. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI

1. BAĞIMSIZ YERLER ÜZERİNDEKİ HAKLARI

Kat malikleri, bağımsız bölüm üzerinde tek başına (münhasıran) mülkiyet hakkına sahip olmakla Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere (kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma) sahiptirler.(KMK m.15)Malik, bu bağımsız bölüm üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarrufi işlemi yapabilir. Kat maliki, bağımsız bölümden kendisi yararlanabileceği gibi üçüncü kişilere de yararlandırabilir. Bu yararlanma hakkı, dürüstlük kuralına, Kat Mülkiyeti Kanununa, yönetim planına ve taşınmazın tahsis amacına uygun kullanılmalıdır. Kanunun 19’uncu maddesine göre, kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapabilir.

Malik, taşınmazını rehnedebilir, satabilir.(Kanunun 8’inci maddesine göre diğer maliklerin önalım hakkı yoktur) Haksız el atmanın önlenmesi, tapu kaydının tashihi ve zilyetliğin korunması davalarını açabilir.

Kanunun 6’ncı maddesine göre; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Yani bağımsız bölüm üzerindeki malikin hakları, eklentileri de kapsar. Yine bağımsız bölüm üzerindeki tasarruflar, bağımsız bölümün eklentilerini de kapsar.

Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşabilen irtifak hakkı kurulabilir. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. Yani eklentiler ve ortak yerler, bağımsız bölümlerden ayrı devredilemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir ve bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.(KMK m.7)

2. ORTAK YERLER ÜZERİNDEKİ HAKLARI

Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirlenebileceği gibi, KMK m. 4’e göre aşağıdaki yerler her halde ortak yerler sayılırlar:

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.

Kanunda sayılan ortak yerler, mutlak ortak yerlerdir. Bunların dışında sözleşme ile veya yönetim planı ile ortak yerler oluşturulabilir. Bunlar ise sözleşmesel ortak yerlerdir.

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Her kat maliki bu ortak yerleri kullanma hakkında sahiptir. Aksine bir sözleşme olmadığı sürece; genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerde, her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkında sahiptir.(KMK m.16)

1. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI

1. ÖZEN YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat Mülkiyeti Kanununda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. (KMK m.18)

2. KAT MALİKİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ KULLANMA HAKKININ SINIRLARI

Kat malikleri; bağımsız bölümleri doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı olmayacak şekilde, yönetim planına göre ve taşınmazın özgülenen (tahsis) amacına uygun kullanmakla yükümlüdürler. Bu bakımdan kat malikleri, bağımsız bölümler üzerinde bazı tasarrufları hiç yapamazlar, bazılarını ise kat malikleri kurulunun oybirliği ile yapabilirler.

1. Kat Maliklerinin Hiç Yapamayacağı Faaliyetler

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.(Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler hariç)(KMK m.24/1)

1. Kat Maliklerinin, Diğer Kat Maliklerinin Rızasıyla Yapabileceği Faaliyetler

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.(KMK m.24/2)

3. ANA TAŞINMAZIN BAKIM VE KORUNMASINDAN DOĞAN SORUMLULUK

KMK m.19’a göre;

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

4. ONARIM İÇİN BAĞIMSIZ BÖLÜME GİRİLMESİNE KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

KMK m. 23’e göre; kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş izni vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Bağımsız bölüme girilmesine ve onarıma katlanma yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

5. ANA YAPININ GENEL GİDERLERİNE KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

KMK m.20’ye göre; kat malikleri,

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlülerdir.
• Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlülerdir.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

6. KAT MALİKLERİNİN ORTAK GİDERLERE KATILMAMALARI VE KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA BELİRTİLEN BORÇLARA AYKIRI DAVRANMALARI HALİNDE KANUNDA DÜZENLENEN YAPTIRIMLAR

• Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Kanunda zararın tazminat yoluyla elde edilebilmesi imkanı tanınmıştır.(KMK m.19)

• Genel giderlere katılma yükümlülüğü bakımından; gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Genel giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.(KMK m.20)

• Kat malikinin, 20’nci madde uyarınca (ana gayrimenkulün genel (ortak) giderlerine katılma yükümlülüğü) payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bunun anlamı, giderlere katılma borcu ve gecikme tazminatından kiracılar, oturma hakkı sahipleri veya bağımsız bölümlerden başka sebeplerle devamlı faydalananlar da sorumludur. Bu alacak, kiracıdan talep edilebileceği gibi sadece kat malikinden veya hem kiracıdan hem kat malikinden de talep edilebilir. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.(KMK m.22)

• Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Kanun, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki, kiracı veya oturma hakkı sahiplerinin, hakim tarafından borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeleri emrinin verilebilmesi imkanı tanımıştır.(KMK m.33)

• Kat maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanununa göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu dava, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi halinde açılabilir. Çekilmezlik halinde mülkiyet hakkının devri için kanunun tanıdığı dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer. Aşağıdaki hallerde çekilmezlik hali mutlaka mevcut sayılır:
• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
• Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33’üncü madde (hakimin, borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmesi için tefhim veya tebliğ yoluyla emir verebilmesi) gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
• Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Stj. Av. Deniz BAHAR